Создание поселения

На практике, создание поселения начинается с инициативной группы. Проект этот всегда некоммерческий. Процесс создания поселения и далее, характер самого поселения, очень различны, они во многом зависят от инициаторов, от основной команды, костяка поселения, от их сплочённости и умения договариваться.

Если Вы решили самостоятельно создавать новое Родовое поселение лучше всего будет изучить опыт нескольких поселений, поездить, пообщаться с организаторами. Далее выбрать вариант создания наиболее приемлемый для вас и начинать действовать. Главное начать! 🙂 А дальше всё обязательно получится!

Многие организаторы делятся своим опытом по созданию Родовых поселений. Вот ссылка на статью «С чего начать создавать экопоселение» на сайте Ковчега, одного из самых успешных и быстро развивающихся поселений России: http://eco-kovcheg.ru/obmen.html

А вот вариант создания поселения от инициатора, одного из главных организаторов, поселения Большая Медведица, Виталия Кияткина:

Как создать Родовое поселение с нуля (план-проект).

(отсчёт цифр и данных — январь 11г.)

Генплан Поселения общего характера.

На практике обычно начинают создавать Поселение с выбора места. Там узнают по оформлению земли, и вписываются в предложенные условия как получится. Например, есть случаи, когда изначально инициаторы брали землю под

Родовое поместье с целью создать Родовое поселение, а в итоге получали только землю под несколько своих Родовых поместий, а остальная земля уходила в это время с «молотка». Или если в другом случае земля и  не «уходила», то физически создать Родовое поселение — места не было. Поэтому нужно определиться сразу: создаётся ли Родовое поселение, или несколько Родовых поместий.

Если несколько Родовых поместий, — то этот раздел для дальнейшего чтения — неактуален. Если Родовое поселение — чертим генплан.

Генплан Поселения в 1-ю очередь определяет размер Поселения, который, в свою очередь, определяет курс соцполитики, финансовый план, выбор места и т.д. Генплан чертится от руки, или как-то иначе — например, в редакторе.

Время на черчение — занимает от 5мин., или более — по желанию. Например, вы решили начертить план-минимум-оптимум — генплан Поселения размером 150га. Чертим квадрат (по желанию — рисуется круг, овал и т.д.), обозначающий размер 150га. И можете сразу в нём нарисовать своё Родовое поместье — зачем время тянуть.

Если вы всё же начертили что-то другое, например, — Поселение в форме круга,то 99%, что вскоре вы его поменяете.На практике такие формы не реализуются, более того, даже земельные компании с многомиллионными оборотами предпочитают формы попроще.Если же внутри генплана вы нарисуете и поместья в форме кругов, то к цифре 99 надобудет добавить — ещё 9, и, может быть, в периоде.Но, это уже детали, — главное — генплан уже нарисован, а, значит, ваше Родовое поселение — уже почти существует — осталось его доконкретизировать Как правило, на практике размер в 150га примерно поделится на 100га + 50га. Где 100га — это земля непосредственно под Родовые поместья, а 50га — земля под общую инфраструктуру. 100га — это 100 участков по 1га, т.е. потенциально мы можем рассчитывать в своём Поселении на 100 участников, т.е. 100 семей. 50га — будут содержать — дороги, аллеи, парки и др.

На общую площадь Поселения — общая протяжённость дорог, при учёте минимизации при планировании, составит порядка 7км. Это с учётом подъездной дороги до въезда в Поселение от какой-то существующей — до 1км.

При этом внутренние дороги надо планировать шириной минимум — и достаточно — 3,5м, а подъездную дорогу — уже порядка 6м. Периметр Поселения — составит порядка 5км.

Длины центральных аллей — ок.2км.

Площадь центрального места — ок.10га.

И останутся ещё «непроездные» дороги — ок.8км.

По площадям это составит:

Дороги с обочинами и пешеходными пространствами — 10м шириной, на 14км = 14га.

Здесь надо учитывать, что ты ёлку посадил, и сосед — ответил тебе тем же с краю, — ёлки обрадовались простору, и кинули ветки на 3м. От 10м-вой дороги остались только 4м. Хоть и на практике такое встречается редко, т.к. на изначально чистом поле один сосед с юга и востока елями не хочет закрывать, а другой с запада и севера не садит в 1-й ряд, т.к. ели — ветровальны из-за поверхностной корневой системы. Но остаётся множество других больших деревьев, которые если не внизу, так вверху — кроны-то свои раскинут.

Периметр при ширине 30м = 15га.

В периметр входят — защитный ров (от машин, костров, коров и пр.), зелёный живой забор вокруг Поселения шириной 6-10м, и прогулочная аллея.

Аллеи при ширине 40м = 8га.

На аллеях можно разбить цветочные клумбы, альпгорки, садовые поляны. В центральное место помещаем пруд общий, амфитеатр, площадки разные, школу, клуб, дом для чаепитий, можно разместить питомник саженцев, и др.

3га — оставим на общие территории, — например, на конюшню.

Итого: 14+15+8+10+100+3 = 150га.

Определение курса социальной политики.

90% вопросов при создании родового Поселения крутятся вокруг денег. Остальные 10% — можно было бы также косвенно отнести к денежным, но это было бы не совсем точно. Скорее, эти 10% определяют уровень ответственности при подходе к решению поставленных задач. А 90% — уровень собственного задействования. Иными словами, чем больше проявляется собственной ответственности и собственного задействования, тем дешевле получается организация Поселения. Эти вопросы, казалось бы, можно было перекинуть в раздел финансов, и эту тему закрыть, но здесь мы определяем именно сам подход к решению вопросов. А подходы могут быть такими (условно):

Начнём с последнего.

Есть люди, желающие создать поместье, но не берущие его, т.к. считают, что нет решения о его создании. Т.е. кто-то ещё не решил, что тебе надо создать поместье. Этот кто-то – может быть кем угодно, например, — Президентом.

И вот такие люди могут говорить – вот сделает Президент Указ, — и тогда я возьму поместье за бесплатно (опять же – вопрос денег). Т.е., якобы, не надо будет платить за межевание, за регистрацию, и дороги проведут, и т.д. Или найдётся, например, Половина, богатая, умная, — ну, и всё сделает.

И здесь главный вопрос заключается в следующем – в собственном неучастии. Т.е. можно было бы не брать поместье, а становится тем же Президентом, или ещё как-то участвовать в продвижении этих вопросов, но они – не двигаются.

Поэтому таких людей вы скорее всего не встретите, потому что они не придут к вам на собрание решать вопросы, или ещё как-то участвовать – например, деньгами.

Во 2-ом пункте люди понимают, что Указа (свыше?!) ждать можно долго, особенно если не участвовать в его продвижении. Поэтому начинают оформлять землю самостоятельно – вкладывают деньги в оформление, и т.д.

Но вот в следующих вопросах могут начинать подтормаживать. Например, считать, что оформив землю, — они уже молодцы, а вот всё остальное – пусть делает кто-нибудь другой – например, некое «государство».

Т.е. это государство – должно провести людям электричество, построить дороги, обеспечить их работой на местах, и т.д. Поэтому при входе в состав нового Поселения, — необходимо на берегу уточнять – делаем сами, или ждём гос- и пр.-субсидий.

Если время терпит, то можно подождать вместе, — главное, не обижаться, если потом детей или внуков будут звать как — «из поселения Попрошайкино».

И 3-й вариант – это когда люди берут и решают вопросы самостоятельно. Пусть с небольшим бюджетом, но если вопросы продуманы достаточно, — то соцконфликтов и революций – у вас в Поселении не будет.

Поэтому далее мы можем переходить к составлению финансового плана, отметим лишь ещё ряд возникающих соцвопросов. Вопрос по неразведению животных на убой  — пожалуй, это один из 1-х вопросов для начинающего помещика.

Ему сообщают, если он не в курсе, чтоб на поместье животных не убивал, и не выращивал на убой. Это правило обычно соблюдается, т.к. каждый понимает, что его поместье – его Пространство Любви, — пострадает при таких действиях.

Но такие случаи всё же встречаются. Скорее всего, из-за денег, — т.е. человеку неохота платить магазину за ту же курятину, — и он сам её выращивает. Или, бывают случаи, что кто-то слишком шумно себя ведёт на поместье и в поселении – врубает музыку на всю мощь, бухает с сомнительными бабами, и в пьяном виде гоняет по поселению. Но такие случаи крайне единичны, и их надо решать отдельно на общем собрании Поселения. Например, дать человеку денег на мясо – ну, голодает, может, он, пусть купит сходит. Или адрес бара дать другому – пусть там оторвётся по полной.

Т.е. в целом общие вопросы – решаются весело, иногда – не очень, — главное, что решаются. Если же подходить по типу «фейс-контроля» или «дресс-кода», то можно создать замкнутую систему, основанную на страхе.

Однако кто-то считает иначе, и назначают себя «смотрящими», и назначают сроки «смотрения». В итоге дальше «смотра» могут не уходить.

Важный социальный аспект при создании Родового поселения – это выделение 1-го – 2-х участков 1-му – 2-м детдомовским детям. Бесплатно. Об этом хорошо написано в книгах Владимира Мегре серии «Звенящие кедры России».

И также в этих книгах рассказано об особых типах поселений. О поселениях для заключённых. И о поселениях для депутатов.

Финансовый план общего характера.

Итак, как уже говорилось, очень важно правильно посчитать финансы, и/или задействуемые собственные ресурсы. Собираемые финансы условно можно разделить на:

При этом если необходимые стартовые – достаточны для дальнейшего саморазвития Поселения, — то основная задача будет решена, и останется определить, каким образом будет происходить финансирование:

— либо поэтапное софинансирование;

— либо стороннее инвестирование.

В основном Родовые поселения создаются на принципах поэтапного софинансирования. При этом достаточность необходимого стартового капитала – либо варьируется, и также решается, либо выливается в ряд проблем, впоследствии, в принципе, также решаемых. Разница между софинансированием и инвестированием – в стоимостных процентах, и в проработке стартового проекта Поселения. В случае с инвестированием – стартовый проект Поселения необходимо прорабатывать лучше, иначе можно не отработать вложенные деньги. Поэтому рассмотрим вариант стартового проекта как для инвестированного, но в случае софинансирования.

Итак, нам нужно организовать Поселение, общей площадью – 150га, где 100га – земля под поместья, 50га – под общие территории.

Что нам нужно?

В нашем новом поселении 7км – протяжённость дорог, 10 га – отведены под центральное место, аллеи – 2км, забор – 5км.

Исходя из этих параметров и будем считать.

Оформление земли, межевание по участкам.

1.1. Межевание – 300тыс.руб.

1.2. Оформление в собственность – 5млн.руб. (средняя цена вторичного рынка для земель сельхозназначения, отстоящих от мегаполисов на расстояние, большее 50км). Прим.: на первичный рынок заходить дешевле, но уже позднее – например, в 50км от Москвы приобрести 150га земли даже за 5млн.руб. – может быть весьма непросто.

1.3.  Смена статуса земель сельхозназначения на статус Поселения.

Здесь всё зависит от п.7 – какую допинфраструктуру вы собираетесь сразу протягивать. Если электричество, и может и газ, то необходимо заложиться на смену – порядка до 2млн.руб., это если относительно быстро надо. Эти цифры не определены, т.к. мы (мы – значит мы все, жители Планеты Земля) ещё не приняли Федеральный Закон о Родовом поместье и может не быть заинтересованных лиц. А если так – извольте участвовать в соцпрограммах района, и даже региона. Где предложение только лишь 1 участка детдомовскому ребёнку – может особой роли не сыграть. Более того, вам могут не поверить – могут сказать, что «лапшу вешаете, чтобы бабки не платить». Но статус можно получать постепенно, с обоснованием того, что вы создаёте, — это в некоторой степени есть добровольная реклама Родовых поселений.

Тогда заложим – 200тыс.руб.

Всего: 5,5млн.руб.

Прокладка дорог.

2.1. Асфальт – дороговат может быть.

2.2. Отсыпка щебнем, с предварительным снятием плодородного слоя, на каждые 100м – ок.10камазов, или 60тыс.руб.

На 1км – 600тыс.руб. На 7км – 4,2млн.руб. + будут подправки – до 300тыс.руб.

Всего – 4,5млн.руб.

2.3. Иной вариант

Уплотнение грунта, или стабилизация грунта известью, — эти варианты будут почти бесплатными, если исходить из сути их описания, но надо их опробовать.

Озеленение Поселения.

На каждые 10м забора у вас будут уходить – ок. 17 саженцев различного яруса. Т.е. на 100м – 170саженцев. А на 5 км забора – 8500шт. Аллеи, 2км – 3400шт. Центральный парк – ещё 1000шт.

Всего: ок.13000шт.

С учётом досадки и приобретения редких сортов лиственных и хвойных на каждый саженец нужно заложить – 80руб./шт., вместе с посадкой.

Итого получим: 1млн.руб. (1,04млн.руб.)

Благоустройство Поселения.

В центре нужен колодец, нужны игровые площадки, нужны цветочные клумбы, нужен амфитеатр для общих собраний и нужен общий пруд, и ещё нужно организованное летнее место отдыха.

Колодец – 60тыс.руб.

Игровая и спорт-площадки – 120тыс.руб.

Амфитеатр – 300тыс.руб.

Пруд – 300тыс.руб.

Клумбы – 80тыс.руб.

Место отдыха – 100тыс.руб.

Всего: 1млн.руб. (960тыс.руб.)

Организация охраны.

Для организации охраны нам нужно:

Ров нужен для защиты от огня, бегающих животных – коров, например, — и от заезда сторонних машин там, где заезжать не требуется. Сторожка на въезде может играть роль в том числе и для встречи гостей. Охранник может быть гостевым.

А собаки – играть роль маленьких лошадок – для детей.

По охране основной вопрос – на какой период она будет входить в стартовый проект Поселения.

Т.е. через какой период она или не понадобится, или перейдёт в режим текущего финансирования – надо – все скинулись по сколько-то.

По ценам.

Ров, 5км – 200тыс.руб. (кубовым экскаватором)

Сторожка – 400тыс.руб. (вместе с водой, туалетом, электричеством, дровами и печкой).

Охрана, вместе с собаками – 200тыс.руб./год.

На 5 лет = 1млн.руб.

Всего: 1,6 млн.руб.

Постройка общественных домов.

К ним можно отнести гостевой (чайный), клуб и школу. Как правило, клуб и школа – понадобятся позднее, т.е. они переходят на финансирование по последующим планам. А чайный дом, в зависимости от размеров, можно считать где-то от 1,4млн.руб.

Проведение дополнительной инфраструктуры.

К ней можно отнести проведение централизованных электричества, газа и канализации с водопроводом. От последних – канализация с водопроводом – отказываются почти сразу.

Их предпочитают делать автономными, т.к. в централке будут скапливаться застои, непонятно, куда производить слив, — т.е. формируется нежелательное скопление, — и вода в трубопроводе – затухает, и становится непригодной для питья (а хлорки горожане и так попили достаточно).

По газу – мало кто решается проводить. Экономичнее оказывается поставить собственный баллон, чем оплачивать проведение, и последующую эксплуатацию. По электричеству же мнения делятся 50 на 50. Кто-то считает, что надо проводить, а потом можно заламывать за участки высокую цену – типа разберут и так. А кто-то считает, что не разберут. И неясна картина перспективности. Например, 1кВт – стоит 1руб. для частника. А для предпринимателя – уже 5руб. И где гарантия, что для помещиков не сделают выше. Посмотрят, люди хорошо зажили – надо с них поиметь. Т.е. это игла непонятной перспективы. Также электричество подают в основном от атомки. Там её много скапливается, и потом отделываемся чернобылями.

Т.е. какой смысл создавать поместье, подключать его к центральной атомке, чтобы она потом у детей и внуков хлопнула. С другой стороны, некоторые предлагают кинуть централку, а потом – может ещё что придумается. Можно и такой способ использовать. Но этот проект запускать лучше при сборе большинства участников Поселения, чтобы не навязывать централку тем, кто предпочитает автономку. Опять же, кто требует централку, не очень хочет ждать решения автономщиков.

Поэтому здесь мы заложим – пока ничего.

Запуск общих проектов.

К общим проектам можно отнести туризм, деятельность кафе и гостиниц, и др. Данные проекты с одной стороны могут дать рабочие места на месте, а с другой – не все согласны в них скидываться. Поэтому целесообразнее данные проекты отводить на индивидуально-коллективное решение.

Поэтому всего для реализации начального(стартового) проекта Поселения мы получаем:

5,5+4,5+1+1+1,6+1,4=15 млн.руб.

Земля+дороги+озеленение+благоустройство+охрана+чайный дом

В проекте нет: школы, клуба, центрального электричества.

На 100га под Родовыми поместьями – это 100 участков по 1га,

или по 150тыс.руб. за 1га.

Также можно заложить за курирование проекта – 10%.

Т.е. итого – 165тыс.руб./1га.

Если привлекать стороннее инвестирование сроком – на 5 лет, — то цена может вырасти до 100%. Также будет действовать инфляционный пересчёт для вновь приходящих.

Преимущества соинвестирования.

X